相続手続きパーフェクトガイド

土地や不動産の分割方法

不動産の遺産分割を行うときに注意しておきたいことについて掲載しています。

土地や建物などの不動産の遺産分割に関する基礎知識

遺産相続において最も紛争などのトラブルが起こりやすいもののひとつが、被相続人が所有していた土地や建物などの不動産だといわれています。例えば相続人がふたりいる場合には、ひとつの土地を2分の1に分けることなどできません。そこで考えられる分割方式には、3つの方法があるといわれています。

現物分割

例えば、被相続人が土地と建物を別々に所有している場合には、兄が土地、弟が建物というように単純にそれぞれの相続分において不動産を共有するという、もっともスタンダードな方法があります。

代償分割

特定の相続人が不動産の所有権を有する代わりに、その他の相続人にはそれ相応の金銭を支払うというのがこの方法になります。例えば、兄が土地と建物の所有権を有する代わりに、弟には相続分に応じた金銭を支払うというもの。不動産に関する遺産分割に関しては、この代償分割によって解決に向かっていくケースがほとんどだといわれています。

個別分割

現物分割と少し似ていますが、不動産の他に預貯金などの相続財産がある場合に行われる方法です。例えば、兄が不動産のすべてを、預貯金は弟が相続するというように、財産を個別に相続することによってトラブルの解決を行うというものです。

換価分割

不動産以外の相続財産がない場合には、この換価分割と呼ばれる方法がとられる場合があります。相続人が兄と弟、そして妹の3人だった場合に、不動産を一度売却して、その売却代金を3人で分割するというものです。この方法については、その時の地価や市場価格なども関わってきますので、どのタイミングで売却するかということも重要になってきます。不動産鑑定士などの専門家に算出、相談するなどしてもらう必要があるでしょう。

分割方式決定後に必要となる手続き

親の遺産の不動産分与を受け取るためには、遺産分割手続きを行う必要があります。まずは遺産分割手続きの際に必要となる遺産分割協議書を作成しましょう。

遺産分割協議書とは、親の財産をどのように分けるかを相続人全員で話し合う遺産分割協議を行い、決定した遺産分割を書面に起こしたものです。このような遺産分割手続きを終えるまでは、不動産は親の名義になっているので、売却することができません。

遺産分割の期限は設けられておらず、親名義の不動産に住み続けることはできますが、時間が経って相続人の誰かが亡くなってしまう場合もあります。そのような場合は甥や姪と協議をする必要があり、対象者が増えます。

また、関係も遠くなるので、話し合いがまとまりにくくなります。できるだけ早めに分割協議を行い、納得できる分与方法を考えましょう。

遺産分割の際の不動産の価値はどう決まる

不動産の遺産分割協議を行う際には、不動産の価額評価を把握しておく必要があります。不動産の価額をどのように評価するかによって、遺産分割の内容も大きく変わってきますので、価額評価の方法を知っておきましょう。

公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額などがあり、どれを基準にして価額評価を決めるかを選ぶことができます。実際に売りに出した際にどれくらいの価格で売れるのかを知りたい場合は、上記三つの公的な評価を踏まえた上で算出される、実勢価格を評価額にすることが多いです。

不動産評価によって異なる税にも注意

不動産を遺産として相続する際には、相続税がかかります。不動産評価によって課税金額が変わりますので、評価が高い不動産を相続する際には注意が必要です。弁護士などに相談して、予め課税金額を確認しておくようにしましょう。

家の名義変更手続きの流れを知っておく

遺産相続協議では、それぞれの主張がぶつかり合ってトラブルに発展するケースも少なくありません。それぞれの分配を納得できるまでしっかり話し合いを続けることが非常に大切です。

不動産の財産分与に関する名義変更は、期限がありませんので粘り強くそれぞれが納得できる落としどころを見つけましょう。遺産分割の期限が定められてはいないものの、よりスムーズに不動産の名義変更を行うために、手続きの流れや必要な書類といった情報を知っておくようにしましょう。

ここでは、不動産分与の手続きの流れを見てみましょう。

名義変更の手続き~一連の流れ~

STEP① 不動産の所有者を確定する為に、「登記簿謄本」を取得する

STEP② 「戸籍」、「住民票」を取得して、相続人を確定する

STEP③ 相続登記申請書類を作成する

STEP④ 相続登記を法務局へ申請する

手続きに必要となる書類

    ①被相続人

  • 住民税の除票
  • 戸籍謄本、除籍謄本

    ②相続人

  • 戸籍謄本
  • 住民票

    ③その他の書類

  • 登記原因照明情報
  • 相続登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 登記にかかる登記免許税

名義変更にかかる費用

  1. 登記事項証明書代(600円/1物件)
  2. 戸籍・住民票・評価証明代
  3. 登録免許税(固定資産税の4/1000)

その他にもさらに詳しいことは法律の専門家である弁護士などに相談してみると、最適な回答をしてくれることでしょう。

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